Калькулятор DSCR
Оцените, насколько чистый операционный доход покрывает годовые платежи основного долга и процентов. Задайте целевой коэффициент, чтобы увидеть необходимый NOI и допустимый долг.
Обслуживание долга — годовой основной долг плюс проценты. Не включайте его также в операционные расходы.
22 500 € NOI ÷ 15 000 € годового долга = 1,50×
3 750 € сверх NOI, нужного для цели 1,25×.
Только оценки, не кредитная или инвестиционная консультация. Банки по-разному определяют доходы, резервы и допустимые расходы.
Как пользоваться
- 1Введите аренду, прочий доход, простой и операционные расходы.
- 2Добавьте годовые платежи основного долга и процентов и целевой коэффициент.
- 3Сравните DSCR с целевым NOI и максимально допустимым долгом.
Как использовать результат
Используйте NOI, а не денежный поток
DSCR делит чистый операционный доход на годовое обслуживание долга. NOI рассчитывается до финансирования и капзатрат; обслуживание долга включает основной долг и проценты за год. Разделение исключает двойное вычитание.
Считайте цель запасом
Коэффициент 1,00 означает, что NOI только равен платежу по долгу и не оставляет операционного запаса. Многие проверки требуют большего значения, но цель зависит от банка, типа объекта, рынка и заёмщика.
Руководства и процессы для результата
Используйте расчёт как отправную точку, проверьте допущения и перенесите результат в подходящий процесс PropFlow.
Вопросы
- Что такое DSCR?
- Это годовой чистый операционный доход, делённый на годовое обслуживание долга. DSCR 1,25× означает, что объект даёт 1,25 € NOI на каждый 1,00 € планового основного долга и процентов.
- Какой DSCR хорош для аренды?
- Универсального порога нет. Выше 1,00 NOI превышает долг; многие банки требуют дополнительный запас. Используйте фактическую цель кредитора, который оценивает объект.
- Что входит в годовое обслуживание долга?
- Включайте основной долг и проценты, подлежащие уплате за год по проверяемому кредиту. Не добавляйте операционные расходы: они уже вычтены при расчёте NOI.