Доходность говорит, стоит ли покупать объект. Денежный поток говорит, сможете ли вы его удержать. Это разные числа, и путаница между ними — причина, по которой арендодатели с «отличными» объектами в итоге продают их в панике.
Коротко: денежный поток — это деньги, остающиеся на счёте после оплаты всех расходов объекта: ипотеки, издержек и резервов. Квартира за 1 100 €/мес с ипотекой 620 € и расходами 180 € в месяц даёт около 240 € в месяц положительного потока. Аренда, которая не покрывает собственные расходы, — это отрицательный поток, а у отрицательного потока есть таймер.
Что такое денежный поток
Денежный поток предельно прост: деньги пришли минус деньги ушли за месяц.
Месячный поток = собранная аренда − (ипотека + расходы + резервы)
Приход — это аренда, которую вы реально получаете, а не сумма в договоре, а та, что дошла до счёта. Расход — это всё, во что обходится содержание объекта, видит это арендатор или нет.
Что уходит
Расходы, съедающие поток, примерно по величине:
- Платёж по ипотеке — почти всегда самая крупная строка
- Комиссия управляющего — если вы не управляете сами
- Страховка, обслуживание и налоги
- Ремонт — закладывайте в бюджет ежемесячно, хотя приходит он рывками
- Резерв на простой — недели между арендаторами, когда аренда ноль, а ипотека нет
Месяц в цифрах
| Статья | В месяц |
|---|---|
| Собранная аренда | 1 100 € |
| Ипотека | −620 € |
| Управление (8%) | −88 € |
| Страховка + расходы | −90 € |
| Резерв на ремонт | −60 € |
| Денежный поток | 242 € |
Эти 242 € — настоящее число. Именно они покрывают ремонт котла, месяц простоя или рост ставки — и именно они копятся на следующий взнос, если ничего не ломается.
Поток — это не доходность
«Доходность решает, покупать ли. Поток решает, сможете ли удержать.» — PropFlow
Объект может показывать здоровые 6% доходности и всё равно терять деньги каждый месяц, если ипотека достаточно велика. Доходность считают от цены, поток — от вашего счёта. Покупают по доходности, а выживают по потоку.
Как защитить поток
- Проверьте ипотеку по более высокой ставке до покупки — поток, работающий только при сегодняшней ставке, это не поток, а везение.
- Держите резерв в три–шесть месяцев расходов на каждый объект.
- Закладывайте простой: две недели в год — это примерно 4% аренды.
- Считайте собранную аренду, а не выставленную — просрочка это в первую очередь проблема потока.
Главное
- Денежный поток — это собранная аренда минус все расходы, включая резерв на ремонт и простой.
- У объекта может быть хорошая доходность и отрицательный поток одновременно.
- Отрицательный поток терпим недолго и губителен, если его игнорировать, — всегда держите резерв.
- Важна та аренда, которую вы собрали, а не та, что в договоре.
Посчитайте свои числа
Поток начинается с ипотеки, так что начните с неё: посчитайте реальный платёж в ипотечном калькуляторе, а затем проверьте доходность, которую он оставляет, в калькуляторе доходности аренды.
Когда объект сдан, PropFlow сопоставляет аренду, которую вы реально получаете, с расходами, которые реально платите, — чтобы поток на экране был потоком на счёте, а не в таблице. Когда объектов больше пары, сравните тарифы PropFlow, пока закрытие месяца не съело ваши выходные.