Калькулятор ставки капитализации
Введите стоимость объекта, рыночную аренду, ожидаемый простой и годовые операционные расходы. Калькулятор преобразует плановую аренду в эффективный доход, NOI и ставку без учёта долга для точного сравнения.
Включайте регулярные расходы. Исключайте долг, амортизацию, подоходный налог и крупные капитальные работы.
13 740 € NOI ÷ 250 000 € стоимости
Операционные расходы поглощают 24,67% эффективного дохода от аренды.
Только ориентировочные оценки. Используйте одну валюту. Ставка не учитывает ипотеку, подоходный налог, амортизацию и капитальные затраты.
Как пользоваться
- 1Введите цену покупки или текущую рыночную стоимость для анализа.
- 2Добавьте месячную аренду и реалистичное допущение по простою.
- 3Введите годовые операционные расходы и сравните NOI со ставкой.
Как использовать результат
Не включайте финансирование в NOI
Ставка капитализации измеряет объект до финансирования, поэтому основной долг и проценты по ипотеке не относятся к операционным расходам. Включайте регулярные налоги на объект, страхование, управление, текущий ремонт и сборы.
Сравнивайте на одной основе
Используйте одинаковую базу стоимости и допущения по расходам для каждого объекта. Цена покупки подходит для оценки приобретения, а текущая рыночная стоимость лучше показывает эффективность уже имеющихся активов.
Руководства и процессы для результата
Используйте расчёт как отправную точку, проверьте допущения и перенесите результат в подходящий процесс PropFlow.
Вопросы
- Что такое ставка капитализации?
- Это годовой чистый операционный доход, разделённый на стоимость объекта. Показатель сравнивает доходность объектов без учёта долга, чтобы разные условия ипотеки не искажали результат.
- Какие расходы входят в NOI?
- Включайте регулярные расходы на эксплуатацию: налог на недвижимость, страхование, управление, ремонт, обслуживание, оплачиваемые владельцем услуги и сборы. Исключайте ипотеку, амортизацию, подоходный налог и капитальные улучшения.
- Использовать цену покупки или текущую стоимость?
- Для потенциальной покупки используйте цену приобретения, для уже имеющегося актива — текущую рыночную стоимость. Какую бы базу вы ни выбрали, применяйте её последовательно ко всем сравниваемым объектам.