A rentabilidade diz-lhe se um imóvel é um bom investimento. O cash flow diz-lhe se consegue dar-se ao luxo de o manter. Não são o mesmo número, e confundi-los é a razão pela qual senhorios com imóveis "excelentes" acabam a vender à pressa.
Em resumo: o cash flow é o dinheiro que fica na sua conta depois de pago cada custo que o imóvel gera — crédito, custos e reservas incluídos. Um apartamento de 1.100 €/mês com um crédito de 620 € e 180 € de custos mensais gera cerca de 240 € por mês de cash flow positivo. Uma renda que não cobre os seus próprios custos é cash flow negativo — e o cash flow negativo tem um prazo.
O que é o cash flow
O cash flow é de uma simplicidade brutal: dinheiro que entra menos dinheiro que sai, num mês.
Cash flow mensal = renda recebida − (crédito + custos + reservas)
O dinheiro que entra é a renda que recebe de verdade — não a do contrato, a que chega ao banco. O dinheiro que sai é tudo o que custa manter o imóvel, quer o inquilino o veja ou não.
O que sai
Os custos que consomem o cash flow, mais ou menos por tamanho:
- Prestação do crédito — quase sempre a maior linha
- Comissões de gestão — se não for você a gerir
- Seguro, condomínio e impostos
- Manutenção — orce-a todos os meses, mesmo que chegue aos solavancos
- Reserva para períodos vagos — as semanas entre inquilinos em que a renda é zero mas o crédito não
Um mês com números
| Rubrica | Mensal |
|---|---|
| Renda recebida | 1.100 € |
| Crédito | −620 € |
| Gestão (8%) | −88 € |
| Seguro + custos | −90 € |
| Reserva de manutenção | −60 € |
| Cash flow | 242 € |
Esses 242 € são o número a sério. É o que absorve o conserto de uma caldeira, um mês vago ou uma subida de taxas — e o que se acumula para a sua próxima entrada se nada partir.
Cash flow não é rentabilidade
"A rentabilidade decide se comprar. O cash flow decide se consegue aguentar." — PropFlow
Um imóvel pode ter uma rentabilidade saudável de 6% e ainda assim perder dinheiro todos os meses se o crédito for grande o suficiente. A rentabilidade mede-se contra o preço; o cash flow, contra a sua conta bancária. Compra-se pela rentabilidade, mas sobrevive-se pelo cash flow.
Como proteger o seu cash flow
- Teste o crédito a uma taxa mais alta antes de comprar — um cash flow que só funciona à taxa de hoje não é cash flow, é sorte.
- Guarde uma reserva de três a seis meses de custos por imóvel.
- Conte com os períodos vagos: duas semanas por ano são cerca de 4% menos de renda.
- Siga a renda recebida, não a faturada — as rendas em atraso são um problema de cash flow antes de serem outra coisa.
Pontos-chave
- O cash flow é a renda recebida menos todos os custos, incluindo uma reserva de manutenção e de períodos vagos.
- Um imóvel pode ter boa rentabilidade e cash flow negativo ao mesmo tempo.
- O cash flow negativo aguenta-se pouco tempo e é fatal se for ignorado — tenha sempre reserva.
- A renda que importa é a que recebe, não a do contrato.
Faça as suas contas
O cash flow começa no crédito, por isso comece aí: calcule a prestação real na calculadora de crédito e verifique a rentabilidade que deixa na calculadora de rentabilidade.
Depois de arrendado, o PropFlow compara a renda que recebe de verdade com os custos que paga de verdade — para que o cash flow que vê seja o do banco, não o da folha de cálculo. Quando gere mais do que dois ou três imóveis, compare os planos do PropFlow antes de o fecho do mês lhe comer o fim de semana.