Die Mietrendite ist die eine Kennzahl, die zeigt, wie viel eine Immobilie aus dem eingesetzten Kapital macht. Der Preis sagt Ihnen, was Sie bezahlt haben. Die Rendite sagt Ihnen, was dabei für Sie herauskommt. Zwei Wohnungen in derselben Straße können denselben Preis haben und trotzdem völlig unterschiedliche Renditen abwerfen — und genau in dieser Lücke trennen sich gute von schlechten Investitionen.
Bruttorendite
Die Bruttorendite ist die grobe Variante: Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100.
Bruttorendite = (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Eine Wohnung für 250.000 €, vermietet für 1.100 € im Monat, bringt 13.200 € im Jahr. Das ergibt eine Bruttorendite von 5,3 %. Es ist die Zahl, die in den meisten Inseraten steht, weil sie am vorteilhaftesten aussieht — sie blendet sämtliche Kosten aus, die zwischen der Mietzahlung und Ihrem Kontostand liegen.
Nutzen Sie die Bruttorendite nur für einen Zweck: als schnellen ersten Filter, wenn Sie viele Immobilien vergleichen. Eine Entscheidung sollten Sie damit niemals treffen.
Nettorendite
Die Nettorendite ist die ehrliche Variante. Sie zieht die Kosten ab, die der laufende Besitz und Betrieb der Immobilie tatsächlich verursacht, bevor sie durch den Kaufpreis teilt.
Nettorendite = ((Jahresmiete − Jahreskosten) ÷ Kaufpreis) × 100
Zu den Jahreskosten zählen in der Regel:
- Verwaltungs- oder Vermietungskosten
- Versicherung und Nebenkosten
- Instandhaltung und Reparaturen
- Grundsteuer und behördliche Gebühren
- Leerstände — die Wochen zwischen zwei Mietern, in denen keine Miete fließt
Ziehen Sie bei derselben Wohnung für 250.000 € Jahreskosten von 3.200 € ab, sinkt Ihre Nettorendite auf 4,0 %. Diese Differenz von 1,3 Prozentpunkten ist der Teil, der Ihre Finanzierung bedient — nicht der, mit dem das Inserat geworben hat.
Was ist eine gute Rendite?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht — sie hängt vom Markt, von der Finanzierung und von Ihrem Ziel ab.
| Renditeband | Typische Deutung |
|---|---|
| Unter 3 % | Eher auf Wertsteigerung als auf Ertrag ausgerichtet |
| 3–5 % | Stabile, reife Märkte mit geringerem Risiko |
| 5–8 % | Der ideale Ertragsbereich für die meisten Vermieter |
| Über 8 % | Höhere Rendite, meist mit höherem Risiko oder Aufwand |
Eine Wohnung in zentraler Innenstadtlage bringt vielleicht 3 % Rendite, verdoppelt aber binnen eines Jahrzehnts ihren Wert. Ein Reihenhaus auf dem Land wirft vielleicht 8 % ab, bei kaum steigenden Preisen. Keines ist „besser", solange Sie nicht wissen, ob Sie für den laufenden Ertrag oder für die Wertsteigerung kaufen.
Rechnen Sie mit echten Zahlen
Schätzen Sie die Rendite nicht im Kopf. Geben Sie einen realen Kaufpreis, eine reale Miete und einen realen Kostenwert in den Mietrendite-Rechner ein und vergleichen Sie Immobilien anhand der Nettorendite, nicht anhand der Bruttorendite aus dem Inserat.
Sobald eine Immobilie zu Ihrem Bestand gehört, stellt PropFlow die Miete, die Sie tatsächlich einnehmen, den Kosten gegenüber, die Sie tatsächlich zahlen — damit die Rendite, die Sie sehen, auch die ist, die Sie erzielen, und nicht die, die Sie sich erhofft hatten.