Die Rendite sagt dir, ob ein Objekt eine gute Investition ist. Der Cashflow sagt dir, ob du es dir leisten kannst, es zu behalten. Das sind nicht dieselben Zahlen, und sie zu verwechseln ist der Grund, warum Vermieter mit „großartigen" Objekten am Ende in Panik verkaufen.
Kurz gesagt: Cashflow ist das Geld, das nach jeder Ausgabe des Objekts auf deinem Konto bleibt — Kredit, Kosten und Rücklagen inklusive. Eine Wohnung für 1.100 €/Monat mit 620 € Kreditrate und 180 € monatlichen Kosten wirft rund 240 € im Monat positiven Cashflow ab. Miete, die ihre eigenen Kosten nicht deckt, ist negativer Cashflow — und negativer Cashflow hat eine Uhr.
Was Cashflow wirklich ist
Cashflow ist brutal einfach: Geld rein, minus Geld raus, pro Monat.
Monatlicher Cashflow = eingenommene Miete − (Kredit + Kosten + Rücklagen)
Geld rein ist die Miete, die du wirklich einnimmst — nicht die im Vertrag, sondern die auf dem Konto. Geld raus ist alles, was das Objekt im Betrieb kostet, ob der Mieter es sieht oder nicht.
Was rausgeht
Die Ausgaben, die den Cashflow auffressen, grob nach Größe:
- Kreditrate — fast immer die größte Einzelposition
- Verwaltungsgebühren — wenn du nicht selbst verwaltest
- Versicherung, Hausgeld und Steuern
- Instandhaltung — monatlich einplanen, auch wenn sie schubweise kommt
- Leerstandsrücklage — die Wochen zwischen Mietern, in denen die Miete null ist, der Kredit aber nicht
Ein Monat in Zahlen
| Position | Monatlich |
|---|---|
| Eingenommene Miete | 1.100 € |
| Kredit | −620 € |
| Verwaltung (8 %) | −88 € |
| Versicherung + Kosten | −90 € |
| Instandhaltungsrücklage | −60 € |
| Cashflow | 242 € |
Diese 242 € sind die echte Zahl. Sie fangen eine Heizungsreparatur, einen Monat Leerstand oder eine Zinserhöhung ab — und sie wachsen zu deiner nächsten Anzahlung, wenn nichts kaputtgeht.
Cashflow ist nicht Rendite
„Die Rendite entscheidet, ob man kauft. Der Cashflow entscheidet, ob man halten kann." — PropFlow
Ein Objekt kann eine gesunde Rendite von 6 % zeigen und trotzdem jeden Monat Geld verlieren, wenn der Kredit groß genug ist. Rendite misst man am Preis, Cashflow an deinem Kontostand. Man kauft nach Rendite, aber man überlebt durch Cashflow.
So schützt du deinen Cashflow
- Teste den Kredit vor dem Kauf mit einem höheren Zins — ein Cashflow, der nur beim heutigen Zins funktioniert, ist kein Cashflow, sondern Glück.
- Halte eine Rücklage von drei bis sechs Monatskosten pro Objekt.
- Rechne Leerstand ein: zwei Wochen im Jahr sind rund 4 % weniger Miete.
- Verfolge die eingenommene Miete, nicht die berechnete — Mietrückstände sind zuerst ein Cashflow-Problem.
Das Wichtigste
- Cashflow ist die eingenommene Miete minus aller Ausgaben, inklusive Instandhaltungs- und Leerstandsrücklage.
- Ein Objekt kann gleichzeitig starke Rendite und negativen Cashflow haben.
- Negativer Cashflow ist kurz auszuhalten und fatal, wenn man ihn ignoriert — halte immer eine Rücklage.
- Es zählt die Miete, die du einnimmst, nicht die im Vertrag.
Rechne deine Zahlen durch
Cashflow beginnt beim Kredit, also fang dort an: Ermittle die echte Rate im Hypothekenrechner und prüfe die Rendite, die sie übrig lässt, im Mietrendite-Rechner.
Ist das Objekt vermietet, stellt PropFlow die Miete, die du wirklich einnimmst, den Kosten gegenüber, die du wirklich zahlst — damit der Cashflow auf dem Bildschirm der auf dem Konto ist, nicht der in der Tabelle. Wenn du mehr als zwei, drei Einheiten hältst, vergleiche die PropFlow-Tarife, bevor der Monatsabschluss dein Wochenende wird.