Die Steuer ist der Bereich, in dem nachlässige Vermieter Jahr für Jahr klammheimlich eine Monatsmiete verschenken. Nicht an das Finanzamt — sondern an die eigene Belegablage. Abzugsfähige Ausgaben, die nie erfasst wurden, sind Werbungskosten, die niemand geltend macht, und die Differenz schlägt unmittelbar auf Ihre Steuerlast durch.
Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land. Verstehen Sie diesen Text deshalb als grobe Orientierung und nicht als Rat für Ihre konkrete Steuererklärung. Im Zweifel fragen Sie Ihren Steuerberater.
Die Kosten, die Vermieter üblicherweise absetzen
Die meisten Steuersysteme erlauben es, die laufenden Kosten der Vermietung gegen die erzielten Mieteinnahmen zu rechnen. Die Klassiker:
- Hypothekenzinsen — oft der größte Einzelposten, auch wenn manche Länder ihren Abzug inzwischen beschränken oder in eine Steuergutschrift umwandeln
- Reparaturen und Instandhaltung — Defektes instand setzen, streichen, die Heizung warten lassen
- Verwaltungs- und Vermietungskosten — Maklerprovision, Gebühren für die Mietersuche
- Versicherungen — Gebäude, Hausrat, Haftpflicht des Vermieters
- Hausgeld und Erbbauzins bei Wohnungseigentum und Erbbaurecht
- Grundsteuer und behördliche Gebühren
- Steuerberatungs- und sonstige Beratungshonorare, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen
- Nebenkosten und kommunale Abgaben während Leerständen, wenn Sie selbst dafür aufkommen
Erhaltungsaufwand oder Modernisierung — die entscheidende Grenze
Daran scheitern fast alle. Erhaltungsaufwand stellt den vorhandenen Zustand wieder her und ist in der Regel im Jahr der Zahlung sofort abzugsfähig. Modernisierungen heben die Immobilie über ihren bisherigen Zustand hinaus — ein neuer Anbau, eine erstmals eingebaute Einbauküche — und zählen zu den Herstellungskosten. Vom laufenden Einkommen lassen sie sich meist nicht abziehen; stattdessen mindern sie beim Verkauf Ihre Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
Einen kaputten Zaun ersetzen: Erhaltungsaufwand. Den Zaun durch eine Mauer ersetzen: Modernisierung.
Wer das falsch einordnet, setzt entweder jetzt zu viel an oder verschenkt die steuerliche Entlastung später.
Die Belege, an denen ein Abzug hängt
Ein Abzug, den Sie nicht belegen können, ist ein Abzug, den Sie nicht guten Gewissens ansetzen sollten. Bewahren Sie für jede Immobilie auf:
- Jede Rechnung und jeden Beleg, datiert und der Immobilie zugeordnet
- Kontoauszüge, die belegen, dass die Zahlung tatsächlich von Ihrem Konto abgegangen ist
- Eine laufende Aufstellung der eingenommenen Mieten und gezahlten Kosten
- Fahrtenbuch oder Reisebelege, wenn Sie zur Immobilie fahren
- Die Aufteilung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand
Das ist der mühsame Teil — und genau dafür gibt es Software. PropFlow erfasst jede Ausgabe bei der Immobilie, zu der sie gehört, ordnet sie einer Kategorie zu und exportiert zum Jahresende eine Finanzauswertung, mit der Ihr Steuerberater wirklich etwas anfangen kann. Zur Steuererklärung filtern Sie so einen sauberen Datenbestand, statt einen Schuhkarton voller Belege zu durchwühlen.
Bevor Sie Ihre Erklärung abgeben
Kennen Sie Ihre abzugsfähigen Kosten, bevor Sie kaufen — nicht erst danach. Geben Sie Ihre Zahlen in den Mietrendite-Rechner ein und sehen Sie, wie die laufenden Kosten Ihre Rendite verschieben — dieselben Kosten, die sich, sauber erfasst, in Werbungskosten verwandeln.