Какой налог платят нерезиденты с аренды в Португалии?

25 % с арендной платы за жильё за вычетом допустимых расходов, как и резиденты. С 2026 года ставка составляет 10 %, если ежемесячная арендная плата не превышает 2300 €, а для долгосрочных договоров, когда жильё является постоянным местом жительства арендатора, ставки могут быть ниже.

Применяется ли ставка 10 % к нерезидентам?

Закон их не исключает: статья 45.º-C требует лишь договора исключительно для проживания и умеренной арендной платы. Налоговая служба пока не опубликовала разъяснений, поэтому следите за возможными уточнениями.

Можно ли вычесть проценты по ипотеке в Португалии?

Нет. Расходы на финансирование в Португалии не вычитаются из дохода от аренды, как и амортизация, мебель или AIMI. Содержание, взносы в кондоминиум, IMI, гербовый сбор и обязательное страхование вычитаются.

Когда подавать декларацию по аренде в Португалии?

С 1 апреля по 30 июня года, следующего за годом дохода, по форме IRS Modelo 3 с Anexo F. За аренду 2026 года это период с 1 апреля по 30 июня 2027 года.

Облагается ли так же посуточная сдача?

Нет. Alojamento Local является предпринимательской деятельностью, облагается как Categoria B с части выручки и имеет свои правила. Этот калькулятор охватывает долгосрочную сдачу жилья.

Бесплатный инструмент · Португалия

Калькулятор налога на аренду в Португалии

Оцените португальский налог на арендную плату за недвижимость, которую вы сдаёте в Португалии, живя за границей (Categoria F). Калькулятор применяет ставку 25 %, снижения для долгосрочных договоров и ставку 10 % для умеренной аренды, действующую с 2026 года, к арендной плате за вычетом расходов, которые разрешает Португалия.

FIG-F · Ваша аренда в Португалии

Год дохода

Страна налогового резидентства

Ежемесячная арендная плата с мебелью и услугами

€

Месяцев сдачи в году

Для чего заключён договор аренды?

Жильё (arrendamento para habitação)Другое: гараж, магазин, офис

Срок договора

Снижения для долгосрочных договоров применяются, только если жильё является постоянным местом жительства арендатора. Договоры, заключённые с 2024 года, с арендной платой выше 150 % официальных лимитов снижения не получают.

Расходы, оплаченные за год

Содержание и ремонт

€

Взносы в кондоминиум

€

IMI

€

Гербовый сбор, муниципальные сборы, энергосертификат

€

Обязательное страхование или страхование арендной платы

€

Не вычитаются: проценты по ипотеке, амортизация, мебель и бытовая техника, AIMI и добровольное страхование жилья.

FIG-IRS · Оценка вашего налога в Португалии

Расчётный налог на аренду за 2026 год

1 245,00 €

Ставка 10,0% · ставка для умеренной аренды с 2026 года

Арендная плата за год

13 800,00 €

Налогооблагаемый доход

12 450,00 €

Полученная арендная плата: 13 800,00 €
Вычитаемые расходы: − 1 350,00 €
Налогооблагаемый доход: 12 450,00 €
Налог по ставке 10,0%: 1 245,00 €

Ставка 10 % установлена статьёй 45.º-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), действующей с 1 января 2026 года. Её текст не исключает нерезидентов, но налоговая служба пока не опубликовала разъяснений.

Когда подавать декларацию

Доход за 2026 год: декларация IRS Modelo 3 с Anexo F, с 1 апреля 2027 г. по 30 июня 2027 г..

Это оценка по правилам, действующим на 9 ноября 2026 года, для доходов за 2025 и 2026 годы, а не налоговая консультация. Она охватывает долгосрочную сдачу жилья физическим лицом, а не Alojamento Local, и предполагает, что арендатор не удерживал налог. Проверьте свой случай в Autoridade Tributária.

Как пользоваться

1Выберите год дохода и страну налогового резидентства, затем введите ежемесячную арендную плату и число месяцев сдачи.
2Укажите назначение договора и, для жилья, его срок. Добавьте расходы, которые Португалия разрешает вычесть.
3Посмотрите, какая ставка применяется и почему, сколько налога за год и когда подавать Modelo 3 с Anexo F.

Как использовать результат

25 % с аренды жилья для всех

Арендная плата по договору найма жилья облагается по фиксированной ставке 25 %, независимо от того, живёт арендодатель в Португалии или за границей. Другие доходы от недвижимости, например от гаража или магазина, облагаются по ставке 28 %. Налог начисляется на арендную плату за вычетом расходов, разрешённых законом.

Ставка 10 % для умеренной аренды

С 2026 года арендная плата по договорам исключительно для проживания облагается по ставке 10 %, если ежемесячная плата с мебелью и услугами не превышает 2300 €, то есть 2,5 минимальной зарплаты 2026 года. Ставка введена Decreto-Lei 97/2026, применяется к доходам до конца 2029 года и распространяется на уже действующие договоры. Если другое правило даёт более низкую ставку, применяется более низкая.

Пониженные ставки для долгосрочных договоров

Если жильё является постоянным местом жительства арендатора, ставка снижается на 10 пунктов при договоре от 5 до 10 лет, на 15 при сроке от 10 до 20 лет и на 20 при сроке от 20 лет. Договоры, заключённые с 2024 года, теряют снижение, если арендная плата превышает 150 % официальных лимитов, а досрочное расторжение договора его отменяет.

Что можно вычесть

Содержание и ремонт, взносы в кондоминиум, IMI, гербовый сбор (imposto do selo), муниципальные сборы, энергосертификат и обязательное страхование или страхование арендной платы, оплаченные в течение года. Работы, оплаченные за 24 месяца до первой сдачи, тоже могут учитываться. Проценты по ипотеке, амортизация, мебель, бытовая техника и AIMI не вычитаются.

Декларация для нерезидента

Декларация IRS Modelo 3 с Anexo F подаётся онлайн с 1 апреля по 30 июня следующего года с отметкой о статусе нерезидента. За пределами ЕС и ЕЭЗ нужен налоговый представитель, если только вы не подключите электронные уведомления на Portal das Finanças.

Что не учитывает этот калькулятор

Alojamento Local, который относится к предпринимательскому доходу. Арендаторов с организованным бухучётом, которые удерживают налог, затем засчитываемый. Возможность для резидентов ЕС облагаться по прогрессивной шкале. Договоры, на которые ещё распространяются пониженные ставки до 2023 года. Долевую собственность. И налог в вашей стране резидентства.

Официальные источники

Правила сверены с этими источниками 9 ноября 2026 г..

Сохраните связь с решением

Руководства и процессы для результата

Используйте расчёт как отправную точку, проверьте допущения и перенесите результат в подходящий процесс PropFlow.

ФинансыНалоговые вычеты для арендодателя: что можно заявить

Продолжить в PropFlow

Не пропускайте сроки уплаты налогов Учет недвижимости с проверкой до первоисточника Отчеты собственникам из актуальных данных портфеля Сравнить тарифы

Вопросы

Какой налог платят нерезиденты с аренды в Португалии?: 25 % с арендной платы за жильё за вычетом допустимых расходов, как и резиденты. С 2026 года ставка составляет 10 %, если ежемесячная арендная плата не превышает 2300 €, а для долгосрочных договоров, когда жильё является постоянным местом жительства арендатора, ставки могут быть ниже.
Применяется ли ставка 10 % к нерезидентам?: Закон их не исключает: статья 45.º-C требует лишь договора исключительно для проживания и умеренной арендной платы. Налоговая служба пока не опубликовала разъяснений, поэтому следите за возможными уточнениями.
Можно ли вычесть проценты по ипотеке в Португалии?: Нет. Расходы на финансирование в Португалии не вычитаются из дохода от аренды, как и амортизация, мебель или AIMI. Содержание, взносы в кондоминиум, IMI, гербовый сбор и обязательное страхование вычитаются.
Нужен ли мне налоговый представитель в Португалии?: Если вы живёте за пределами ЕС и ЕЭЗ, да, если только вы не подключите электронные уведомления на Portal das Finanças. Резидентам ЕС и ЕЭЗ он не нужен.
Когда подавать декларацию по аренде в Португалии?: С 1 апреля по 30 июня года, следующего за годом дохода, по форме IRS Modelo 3 с Anexo F. За аренду 2026 года это период с 1 апреля по 30 июня 2027 года.
Облагается ли так же посуточная сдача?: Нет. Alojamento Local является предпринимательской деятельностью, облагается как Categoria B с части выручки и имеет свои правила. Этот калькулятор охватывает долгосрочную сдачу жилья.