Калькулятор Modelo 210
Оцените налог на доходы нерезидентов (IRNR) по недвижимости в Испании за 2026 год: с полученной арендной платы и за дни, когда объект пустовал. Расчёт следует правилам, действующим на 9 ноября 2026 года, и показывает, где ваш случай ещё зависит от решения, которое пока не принято.
Год, когда в муниципалитете вступили в силу пересмотренные стоимости (ponencia de valores). Его можно узнать на сайте Кадастра (Catastro) или в мэрии. Он важен только для дней, когда объект пустует.
- Полученная арендная плата
- 10 800,00 €
- Проценты и ремонт
- − 3 000,00 €
- IBI, сообщество, страхование, услуги и коммунальные платежи
- − 2 454,00 €
- Амортизация строения (3 %)
- − 2 700,00 €
- Амортизация мебели (10 %)
- − 500,00 €
- Налогооблагаемый доход, ваша доля 100,0%
- 2 146,00 €
- Аренда с налогом к уплате: с 1 по 20 апреля 2027 года.
Это оценка по правилам, действующим на 9 ноября 2026 года, за налоговый 2026 год, а не налоговая консультация. Предполагается один объект, внутренние ставки Испании и отсутствие налога, удержанного арендатором. Проверьте свой случай в налоговой службе Испании (Agencia Tributaria).
Как пользоваться
- 1Выберите страну налогового резидентства. От неё зависят ставка, 19 % или 24 %, и право вычитать расходы.
- 2Введите арендную плату, полученную в 2026 году, число дней сдачи и вашу долю. Если вы живёте в ЕС или ЕЭЗ, добавьте расходы за год.
- 3Посмотрите налог с арендной платы и за дни, когда объект пустовал, а также срок подачи каждой Modelo 210.
Как использовать результат
19 % или 24 %: от чего зависит ставка
От страны налогового резидентства, а не от гражданства. Резиденты другого государства ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна платят 19 % с арендной платы за вычетом расходов. Все остальные, включая резидентов Великобритании после Brexit, платят 24 % с валовой арендной платы. Для ставки 19 % и вычета расходов нужен сертификат налогового резидентства вашей страны.
Какие расходы можно вычесть
Для резидентов ЕС и ЕЭЗ: проценты по ипотеке, ремонт и обслуживание, налог на недвижимость (IBI) и местные сборы, взносы сообщества собственников, страхование, услуги агентства и управляющего, юридические расходы и коммунальные услуги, которые оплачиваете вы. А также 3 % в год от стоимости строения, считая от большей из двух величин: стоимости покупки или кадастровой стоимости без земли, и 10 % в год от стоимости мебели, сдаваемой вместе с квартирой. Проценты вместе с ремонтом не могут превышать арендную плату; остаток переносится на 4 года.
Когда объект пустует
Недвижимость в Испании, которая не сдаётся и не является вашим основным жильём, облагается по вменённому доходу: 2 % от кадастровой стоимости или 1,1 %, если стоимости в муниципалитете недавно пересмотрели, пропорционально дням простоя. Расходы не вычитаются, а ставка та же: 19 % или 24 %. Годовые расходы за эти дни тоже не вычитаются, даже если квартира была выставлена на сдачу.
Одна декларация на объект и на собственника
Каждый собственник подаёт свою Modelo 210 за свою долю, по каждому объекту. Арендную плату от нескольких арендаторов одного объекта можно указать в одной годовой декларации. Отрицательный результат декларируется как ноль и никогда не возмещается.
Новые сроки за 2026 год
Приказ HAC/623/2026 (Orden HAC/623/2026) перенёс даты. За аренду 2026 года с налогом к уплате декларация подаётся с 1 по 20 апреля 2027 года. Нулевая декларация подаётся с 1 по 20 января 2027 года, а за дни простоя с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.
Что не учитывает этот калькулятор
Соглашения об избежании двойного налогообложения, которые дают Испании право облагать арендную плату без ограничений, поэтому зачёт налога запрашивается в вашей стране. Арендаторов-компаний, которые удерживают налог. Туристическую аренду с гостиничными услугами, которая может считаться предпринимательской деятельностью. И судебное дело о том, могут ли собственники не из ЕС вычитать расходы.
Официальные источники
Правила сверены с этими источниками 9 ноября 2026 г..
- Texto refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004), arts. 13, 24, 25, 27 y 31
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 23 y 85
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007), arts. 13 y 14
- Orden HAC/623/2026: plazos de presentación del Modelo 210
- Agencia Tributaria: tipos de gravamen del IRNR
- Agencia Tributaria: novedades del Real Decreto-ley 29/2026
Руководства и процессы для результата
Используйте расчёт как отправную точку, проверьте допущения и перенесите результат в подходящий процесс PropFlow.
Вопросы
- Нужно ли подавать Modelo 210, если моя недвижимость в Испании пустует?
- Да, если это городская недвижимость, которой вы владеете как нерезидент, и она не сдавалась. Вы декларируете вменённый доход в размере 1,1 % или 2 % от кадастровой стоимости за дни простоя, облагаемый по ставке 19 % или 24 %. За 2026 год декларация подаётся с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.
- Может ли резидент Великобритании вычитать расходы из испанского арендного дохода?
- По действующему закону нет. После Brexit резиденты Великобритании платят 24 % с валовой арендной платы без вычетов. Верховный суд Испании согласился рассмотреть дело о том, нарушает ли это свободу движения капитала, так что ситуация может измениться; пока решения нет, облагается валовая арендная плата.
- Что если мои расходы больше арендной платы?
- Вы подаёте Modelo 210 с нулём. Убыток не возмещается и не засчитывается против других доходов. Проценты и ремонт сверх арендной платы можно перенести и вычесть в следующие 4 года.
- Мой арендатор компания. Нужно ли мне подавать декларацию?
- Испанская компания или арендатор-предприниматель обязаны удержать 19 % или 24 % валовой арендной платы и перечислить их в налоговую, поэтому по доходу с удержанным налогом собственная декларация обычно не нужна. Если вы живёте в ЕС или ЕЭЗ и у вас есть вычитаемые расходы, можно подать Modelo 210, чтобы вернуть разницу.
- Снижает ли ставку налоговое соглашение с моей страной?
- Обычно нет. Налоговые соглашения позволяют Испании без ограничений облагать доход от аренды недвижимости в Испании, поэтому действует ставка 19 % или 24 %. Устранение двойного налогообложения запрашивается в стране вашего резидентства.
- Можно ли применить скидку 50 % или 60 % за долгосрочную аренду?
- Нет. Скидки за сдачу жилья относятся к подоходному налогу для резидентов (IRPF). Налог для нерезидентов позволяет резидентам ЕС и ЕЭЗ вычитать расходы, но не эти скидки.