Calculadora de ROI imobiliário
Modele o retorno completo do primeiro ano de um imóvel para arrendamento. Separe o fluxo de caixa disponível do capital amortizado e da valorização, para que um ROI elevado não esconda uma operação corrente fraca.
As prestações incluem capital e juros. Introduza o capital amortizado em separado para o somar como património apenas no ROI total.
(€ 3.520 de fluxo + € 3.500 de capital + € 5.000 de valorização) ÷ € 67.500 investidos
O caixa investido é entrada + custos de aquisição + obras iniciais. A parte financiada do preço não é contada duas vezes.
Apenas estimativas; não são aconselhamento financeiro, fiscal ou de investimento. Use uma moeda. A valorização é incerta: teste zero e cenários negativos.
Como usar
- 1Introduza entrada, custos de aquisição e obras iniciais.
- 2Adicione renda, vacância, custos, prestações e capital amortizado.
- 3Compare cash-on-cash e ROI total e repita com valorização zero.
Como usar o resultado
Separe caixa e património
O retorno cash-on-cash usa o fluxo de caixa anual depois de toda a prestação. O ROI total acrescenta o capital amortizado e a valorização estimada porque aumentam o património, embora nenhum deles seja automaticamente dinheiro disponível.
Teste a valorização
Um investimento não deve depender de subidas otimistas do preço para compensar uma operação fraca. Repita o modelo com valorização zero, mais vacância, custos superiores e uma reserva para reparações para confirmar se o fluxo suporta o risco.
Guias e fluxos para o resultado
Use o cálculo como ponto de partida, confirme os pressupostos e leve o resultado para o fluxo certo do PropFlow.
Perguntas
- Qual é a diferença entre cash-on-cash e ROI?
- O cash-on-cash divide o fluxo de caixa anual disponível pelo dinheiro investido. O ROI total acrescenta capital amortizado e valorização estimada, que criam património mas podem não estar disponíveis para gastar.
- Porque se subtrai toda a prestação?
- Capital e juros saem ambos da sua conta e afetam o fluxo de caixa. O capital é depois somado como património apenas no retorno total, para não ser ignorado nem contado duas vezes.
- Devo incluir valorização?
- Apenas como pressuposto claramente identificado. É incerta e depende do mercado. Teste crescimento zero e um cenário negativo, sem depender da valorização para salvar um fluxo de caixa persistentemente negativo.