Calculadora de IRS sobre rendas para não residentes
Estime o IRS sobre as rendas de um imóvel que arrenda em Portugal enquanto vive no estrangeiro (Categoria F). A calculadora aplica a taxa de 25%, as reduções para contratos de longa duração e a taxa de 10% para rendas moderadas em vigor a partir de 2026 à renda deduzida das despesas que a lei portuguesa admite.
As reduções para contratos de longa duração só se aplicam quando o imóvel é a habitação permanente do inquilino. Os contratos celebrados a partir de 2024 com renda acima de 150% dos limites gerais de preço de renda não têm redução.
Não dedutíveis: juros do crédito à habitação, depreciações, mobiliário e eletrodomésticos, AIMI e seguro multirriscos facultativo.
- Rendas recebidas
- € 13.800,00
- Despesas dedutíveis
- − € 1.350,00
- Rendimento tributável
- € 12.450,00
- Imposto a 10,0%
- € 1.245,00
A taxa de 10% resulta do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), em vigor desde 1 de janeiro de 2026. O texto não exclui os não residentes, mas a Autoridade Tributária ainda não publicou orientações sobre o tema.
Rendimentos de 2026: declaração Modelo 3 do IRS com o Anexo F, de 1 de abril de 2027 a 30 de junho de 2027.
Uma estimativa segundo as regras em vigor a 9 de novembro de 2026 para os rendimentos de 2025 e 2026, não aconselhamento fiscal. Abrange o arrendamento de longa duração por uma pessoa singular, não o Alojamento Local, e pressupõe que o inquilino não fez retenção na fonte. Confirme o seu caso junto da Autoridade Tributária.
Como usar
- 1Escolha o ano dos rendimentos e onde é residente fiscal e, depois, introduza a renda mensal e os meses em que o imóvel esteve arrendado.
- 2Indique o fim do arrendamento e, se for para habitação, a duração do contrato. Acrescente as despesas que a lei portuguesa permite deduzir.
- 3Veja a taxa que se aplica e porquê, o imposto do ano e quando entregar o Modelo 3 com o Anexo F.
Como usar o resultado
25% sobre rendas de habitação, para todos
As rendas de um arrendamento para habitação são tributadas à taxa autónoma de 25%, quer o senhorio viva em Portugal quer no estrangeiro. Os outros rendimentos prediais, como os de uma garagem ou de uma loja, pagam 28%. O imposto incide sobre a renda deduzida das despesas que a lei admite.
A taxa de 10% para rendas moderadas
A partir de 2026, as rendas de contratos exclusivamente para habitação pagam 10% quando a renda mensal, incluindo mobília e serviços, não ultrapassa 2300 €: 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026. Foi criada pelo Decreto-Lei 97/2026, aplica-se aos rendimentos até ao fim de 2029 e abrange os contratos já em curso. Se outra regra der uma taxa mais baixa, aplica-se a mais baixa.
Taxas mais baixas para contratos longos
Quando o imóvel é a habitação permanente do inquilino, a taxa desce 10 pontos para contratos de 5 a 10 anos, 15 para 10 a 20 anos e 20 para 20 anos ou mais. Os contratos celebrados a partir de 2024 perdem a redução se a renda ultrapassar 150% dos limites gerais de preço de renda, e a cessação antecipada do contrato anula-a.
O que pode deduzir
Conservação e manutenção, encargos de condomínio, IMI, imposto do selo, taxas autárquicas, certificado energético e seguro obrigatório ou seguro de renda, pagos no ano. As obras pagas nos 24 meses anteriores ao primeiro arrendamento também podem contar. Os juros do crédito à habitação, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos e o AIMI não são dedutíveis.
Declarar como não residente
Entrega a declaração Modelo 3 do IRS com o Anexo F online entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte, assinalando a condição de não residente. Fora da UE e do EEE precisa de um representante fiscal, a menos que adira às notificações eletrónicas no Portal das Finanças.
O que esta calculadora não inclui
O Alojamento Local, que é rendimento empresarial. Inquilinos com contabilidade organizada, que fazem retenção na fonte, depois deduzida ao imposto. As opções dos residentes na UE para serem tributados às taxas progressivas. Contratos ainda abrangidos pelas taxas reduzidas anteriores a 2023. A compropriedade. E o imposto no seu país de residência.
Fontes oficiais
Regras verificadas nestas fontes em 9 de novembro de 2026.
- Código do IRS, artigo 72.º: taxas especiais (rendimentos prediais)
- Código do IRS, artigo 41.º: deduções aos rendimentos prediais
- Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º-C: arrendamento para habitação
- Decreto-Lei n.º 97/2026: limites de renda moderada (artigos 2.º e 3.º)
- DGERT: retribuição mínima mensal garantida para 2026
- Código do IRS, artigo 60.º: prazo de entrega da declaração
- Lei Geral Tributária, artigo 19.º: representante fiscal e notificações eletrónicas
Guias e fluxos para o resultado
Use o cálculo como ponto de partida, confirme os pressupostos e leve o resultado para o fluxo certo do PropFlow.
Perguntas
- Quanto pagam os não residentes de imposto sobre rendas em Portugal?
- 25% sobre as rendas de habitação deduzidas das despesas dedutíveis, tal como os residentes. A partir de 2026, a taxa é de 10% quando a renda mensal não ultrapassa 2300 €, e os contratos longos para habitação permanente do inquilino podem ter taxas mais baixas.
- A taxa de 10% aplica-se aos não residentes?
- A lei não os exclui: o artigo 45.º-C só exige um contrato exclusivamente para habitação e uma renda moderada. A Autoridade Tributária ainda não publicou orientações sobre o tema, por isso convém acompanhar qualquer esclarecimento.
- Posso deduzir os juros do crédito à habitação em Portugal?
- Não. Os encargos de financiamento não são dedutíveis aos rendimentos prediais em Portugal, nem as depreciações, o mobiliário ou o AIMI. A manutenção, o condomínio, o IMI, o imposto do selo e o seguro obrigatório são.
- Preciso de um representante fiscal em Portugal?
- Se vive fora da UE e do EEE, sim, a menos que adira às notificações eletrónicas no Portal das Finanças. Os residentes na UE e no EEE não precisam.
- Quando entrego a declaração de IRS das rendas em Portugal?
- Entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte ao dos rendimentos, na declaração Modelo 3 do IRS com o Anexo F. Para as rendas de 2026, é de 1 de abril a 30 de junho de 2027.
- O arrendamento para férias é tributado da mesma forma?
- Não. O Alojamento Local é uma atividade empresarial, tributada na Categoria B sobre uma parte da receita, com regras próprias. Esta calculadora abrange o arrendamento para habitação de longa duração.