Calculadora de ROI inmobiliario
Modela el retorno completo del primer año de una propiedad de alquiler. Separa el flujo de caja disponible de la amortización de capital y la revalorización, para que un ROI llamativo no oculte una operación diaria débil.
Las cuotas hipotecarias incluyen capital e intereses. Introduce aparte el capital amortizado para sumarlo como patrimonio solo en el ROI total.
(3520 € de flujo + 3500 € de capital + 5000 € de revalorización) ÷ 67.500 € invertidos
El efectivo invertido es entrada + gastos de cierre + reforma inicial. La parte financiada del precio no se cuenta dos veces.
Solo estimaciones; no son asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión. Usa una moneda. La revalorización es incierta: prueba escenarios cero y negativos.
Cómo usarla
- 1Introduce el efectivo de adquisición: entrada, cierre y reforma inicial.
- 2Añade renta, vacancia, costes, cuotas hipotecarias y capital amortizado.
- 3Compara retorno sobre efectivo y ROI total; repite con revalorización cero.
Cómo usar el resultado
Separa efectivo y patrimonio
El retorno sobre efectivo usa el flujo de caja anual después de toda la cuota hipotecaria. El ROI total añade el capital amortizado y la revalorización estimada porque aumentan el patrimonio, aunque ninguno sea efectivo disponible automáticamente.
Pon a prueba la revalorización
Una operación no debería depender de subidas optimistas de precio para compensar un alquiler débil. Repite el modelo con revalorización cero, más vacancia, mayores costes y una reserva para reparaciones para comprobar si el flujo compensa el riesgo.
Guías y flujos para el resultado
Usa el cálculo como punto de partida, revisa los supuestos y lleva el resultado al flujo de PropFlow correspondiente.
Preguntas
- ¿En qué se diferencian retorno sobre efectivo y ROI?
- El retorno sobre efectivo divide el flujo de caja anual disponible entre el efectivo invertido. El ROI total añade capital hipotecario amortizado y revalorización estimada, que crean patrimonio pero quizá no estén disponibles para gastar.
- ¿Por qué se resta toda la cuota hipotecaria?
- Tanto capital como intereses salen de tu cuenta y afectan al flujo de caja. Después, el capital se suma como patrimonio solo al calcular el retorno total, para no ignorarlo ni contarlo dos veces.
- ¿Debo incluir revalorización?
- Solo como supuesto claramente identificado. Es incierta y depende del mercado. Prueba crecimiento cero y un escenario negativo junto al caso base, y no dependas de ella para rescatar un flujo de caja persistentemente negativo.