La rentabilidad del alquiler es el único número que te dice cuánto trabaja un inmueble por el dinero que has puesto. El precio te dice lo que pagaste. La rentabilidad te dice lo que recibes. Dos pisos en la misma calle pueden costar lo mismo y rendir de forma muy distinta — y en esa diferencia se separan las buenas inversiones de las malas.
En resumen: la rentabilidad del alquiler es la renta anual expresada como porcentaje del precio del inmueble. La rentabilidad bruta ignora los gastos; la neta los resta primero. Un piso de 250.000 € alquilado a 1.100 € al mes rinde un 5,3% bruto, pero alrededor del 4,0% neto una vez descontados 3.200 € de gastos anuales — y es la neta la cifra con la que hay que juzgar un inmueble.
Rentabilidad bruta
La versión simple. Renta anual dividida entre el precio de compra, por 100.
Rentabilidad bruta = (renta anual ÷ precio del inmueble) × 100
Un piso de 250.000 € alquilado a 1.100 € al mes genera 13.200 € al año. Eso es una rentabilidad bruta del 5,3%. Es la cifra que aparece en los anuncios, porque es la más favorable — ignora todos los gastos que hay entre el pago del inquilino y tu cuenta bancaria.
Usa la rentabilidad bruta para una sola cosa: un primer filtro rápido al comparar muchos inmuebles. Nunca para decidir.
Rentabilidad neta
La versión honesta. Resta los gastos reales de poseer y gestionar el inmueble antes de dividir entre el precio.
Rentabilidad neta = ((renta anual − gastos anuales) ÷ precio del inmueble) × 100
Los gastos anuales suelen incluir:
- Honorarios de gestión o de la agencia
- Seguros y gastos de comunidad
- Mantenimiento y reparaciones
- Impuestos y licencias
- Periodos vacíos — las semanas entre inquilinos en que la renta es cero
En ese mismo piso de 250.000 €, resta 3.200 € de gastos anuales y la rentabilidad neta baja al 4,0%. Esos 1,3 puntos de diferencia son la parte que paga tu hipoteca, no la que anunciaba el portal.
La rentabilidad bruta vende el inmueble. La neta te dice si conviene comprarlo. — PropFlow
¿Qué es una buena rentabilidad?
No hay un número universal — depende del mercado, de la financiación y de tu objetivo.
| Rango | Lectura habitual |
|---|---|
| Menos del 3% | Probablemente apuesta por revalorización, no por renta |
| 3–5% | Estable, menor riesgo, mercados maduros |
| 5–8% | El punto dulce de renta para la mayoría |
| Más del 8% | Mayor retorno, normalmente más riesgo o trabajo |
Un piso céntrico puede rendir un 3% pero duplicar su valor en una década. Una casa en provincias puede rendir un 8% con precios estancados. Ninguno es "mejor" hasta que sabes si compras por renta o por revalorización.
Puntos clave
- Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio; la neta resta primero los gastos corrientes.
- La diferencia entre ambas es la parte que de verdad paga tu hipoteca.
- Entre el 5% y el 8% neto está el punto dulce de renta para la mayoría; por debajo del 3% suele ser apuesta por revalorización.
- Juzga cada inmueble por la rentabilidad neta, con gastos reales — nunca por la bruta del anuncio.
Calcula tus números
No estimes la rentabilidad de cabeza. Introduce un precio, una renta y un gasto reales en la calculadora de rentabilidad y compara inmuebles por rentabilidad neta, no por la bruta del anuncio.
Cuando el inmueble ya está en tu cartera, PropFlow compara la renta que cobras de verdad con los gastos que pagas de verdad — para que la rentabilidad que ves sea la que ganas, no la que esperabas.
Si el siguiente paso es seguir esa rentabilidad en más de un par de inmuebles, compara los planes de PropFlow antes de que la hoja de cálculo empiece a decidir por ti.