La rentabilidad te dice si un inmueble es una buena inversión. El flujo de caja te dice si puedes permitirte conservarlo. No son el mismo número, y confundirlos es la razón por la que propietarios con inmuebles "estupendos" acaban vendiendo con prisas.
En resumen: el flujo de caja es el dinero que queda en tu cuenta después de pagar cada gasto que genera el inmueble — hipoteca, costes y reservas incluidos. Un piso de 1.100 €/mes con una hipoteca de 620 € y 180 € de gastos mensuales deja unos 240 € al mes de flujo de caja positivo. La renta que no cubre sus propios gastos es flujo de caja negativo, y el flujo negativo tiene fecha de caducidad.
Qué es el flujo de caja
El flujo de caja es de una sencillez brutal: dinero que entra menos dinero que sale, en un mes.
Flujo de caja mensual = renta cobrada − (hipoteca + gastos + reservas)
El dinero que entra es la renta que cobras de verdad — no la renta del contrato, la que llega al banco. El dinero que sale es todo lo que cuesta mantener el inmueble, lo vea el inquilino o no.
Qué sale
Los gastos que se comen el flujo de caja, más o menos por tamaño:
- Cuota de la hipoteca — casi siempre la línea más grande
- Comisiones de gestión — si no lo gestionas tú
- Seguro, comunidad e impuestos
- Mantenimiento — presupuéstalo cada mes aunque llegue a golpes
- Reserva para vacíos — las semanas entre inquilinos en las que la renta es cero pero la hipoteca no
Un mes con números
| Concepto | Mensual |
|---|---|
| Renta cobrada | 1.100 € |
| Hipoteca | −620 € |
| Gestión (8%) | −88 € |
| Seguro + gastos | −90 € |
| Reserva de mantenimiento | −60 € |
| Flujo de caja | 242 € |
Esos 242 € son el número de verdad. Es lo que absorbe la reparación de una caldera, un mes de vacío o una subida de tipos — y lo que se acumula para tu próxima entrada si no se rompe nada.
Flujo de caja no es rentabilidad
"La rentabilidad decide si comprar. El flujo de caja decide si puedes aguantar." — PropFlow
Un inmueble puede tener una rentabilidad sana del 6% y aun así perder dinero cada mes si la hipoteca es lo bastante grande. La rentabilidad se mide contra el precio; el flujo de caja, contra tu cuenta bancaria. Compras por rentabilidad, pero sobrevives por flujo de caja.
Cómo proteger tu flujo de caja
- Somete la hipoteca a un tipo más alto antes de comprar — un flujo que solo funciona al tipo de hoy no es flujo, es suerte.
- Guarda una reserva de tres a seis meses de gastos por inmueble.
- Cuenta los vacíos: dos semanas al año son en torno a un 4% menos de renta.
- Sigue la renta cobrada, no la facturada — los impagos son un problema de flujo de caja antes que ninguna otra cosa.
Puntos clave
- El flujo de caja es la renta cobrada menos todos los gastos, incluida una reserva de mantenimiento y de vacíos.
- Un inmueble puede tener buena rentabilidad y flujo de caja negativo a la vez.
- El flujo negativo se aguanta poco tiempo y es fatal si se ignora — ten siempre reserva.
- La renta que importa es la que cobras, no la del contrato.
Calcula tus números
El flujo de caja empieza por la hipoteca, así que empieza ahí: calcula la cuota real en la calculadora de hipoteca y comprueba la rentabilidad que deja en la calculadora de rentabilidad.
Cuando el inmueble está alquilado, PropFlow compara la renta que cobras de verdad con los gastos que pagas de verdad — para que el flujo que ves sea el que hay en el banco, no el de la hoja de cálculo. Cuando gestionas más de un par de inmuebles, compara los planes de PropFlow antes de que el cierre de mes se coma tu fin de semana.