Zahle ich doppelt Steuern auf britische Miete, wenn ich im Ausland lebe?

In der Regel nicht. Das Vereinigte Königreich besteuert Miete aus britischen Immobilien zuerst. Ihr Wohnsitzland kann sie ebenfalls besteuern, aber die meisten Abkommen erlauben Ihnen dann, die UK-Steuer von Ihrer dortigen Steuer abzuziehen.

Meine Agentur behält 20 % ein. Ist das alles, was ich zahle?

Nicht unbedingt. Die 20 % sind eine Vorauszahlung auf die Miete abzüglich der von der Agentur gezahlten Kosten. Ihre endgültige Steuer ergibt sich aus Ihrer Self-Assessment-Erklärung: Sie kann niedriger sein, oft mit Erstattung, wenn Sie den Personal Allowance haben, oder höher, wenn Ihr Gewinn die 40-%-Stufe erreicht.

Kann ich verhindern, dass die Agentur Steuer einbehält?

Ja, indem Sie bei HMRC mit Formular NRL1 beantragen, die Miete brutto zu erhalten. HMRC genehmigt das normalerweise, wenn Ihre britischen Steuerangelegenheiten auf dem aktuellen Stand sind oder Sie keine UK-Steuer erwarten. Eine Self-Assessment-Erklärung reichen Sie trotzdem ein.

Kann ich meine Hypothekenzinsen abziehen?

Nicht als Kosten. Sie erhalten eine Steuerminderung von 20 % der Zinsen, begrenzt durch Ihren Mietgewinn und Ihr Einkommen über dem Personal Allowance. Der Rest wird vorgetragen.

Muss ich als nicht ansässiger Vermieter eine Steuererklärung abgeben?

Ja, wenn Sie Mieteinkünfte aus dem Vereinigten Königreich haben, auch wenn die Agentur Steuer einbehalten hat oder HMRC die Bruttozahlung genehmigt hat. Sie reichen Formular SA100 mit den SA105-Seiten zur Immobilie und den SA109-Seiten zur Ansässigkeit ein.

Was ändert sich 2027 für nicht ansässige Vermieter?

Ab dem 6. April 2027 gelten für Mieteinkünfte eigene Sätze: 22 %, 42 % und 47 %, bereits Gesetz. Das Budget 2026 schlägt stattdessen 24 %, 44 % und 49 % vor, was das Parlament noch nicht beschlossen hat. Die Zinsentlastung würde dem neuen Basissatz folgen.

Kostenloses Tool · Vereinigtes Königreich

Steuerrechner für nicht ansässige Vermieter im Vereinigten Königreich

Wenn Sie außerhalb des Vereinigten Königreichs leben und dort eine Immobilie vermieten, kann Ihre Vermietungsagentur oder Ihr Mieter im Rahmen des Non-resident Landlord Scheme (NRL) 20 % einbehalten. Die tatsächliche Steuer wird dann über Self Assessment abgerechnet. Dieser Rechner ermittelt beides für 2025-26 und 2026-27 und zeigt, ob Sie nachzahlen oder Geld zurückbekommen.

FIG-NRL · Ihre Vermietung im Vereinigten Königreich

Steuerjahr

Miete im Steuerjahr

Wer nimmt die Miete ein?

Eine VermietungsagenturDer Mieter zahlt direkt an michHMRC hat mir genehmigt, die Miete brutto zu erhalten (NRL1)

Von der Agentur gezahlte Kosten, inklusive ihrer Gebühr

Kosten, die Sie selbst zahlen

Hypothekenzinsen im Jahr

Nicht genutzte Zinsen aus früheren Jahren

Abzugsfähig: Agenturgebühren, Reparaturen (keine Modernisierungen), Versicherung, ground rent und Servicegebühren (service charges), council tax und Nebenkosten, die Sie zahlen, Buchhaltung, Reinigung. Hypothekenzinsen kommen in ein eigenes Feld: Für sie gibt es eine Entlastung von 20 %, nie einen Abzug.

Haben Sie Anspruch auf den britischen Grundfreibetrag (Personal Allowance)?

Ja: Ich bin britischer oder EWR-Staatsangehöriger, oder ein Doppelbesteuerungsabkommen gewährt ihn mirNein

Britische Staatsbürger, EWR-Staatsangehörige sowie Ansässige oder Staatsangehörige einiger Abkommensstaaten können ihn mit Formular SA109 beantragen. Im Zweifel prüfen Sie beide Optionen.

FIG-SA · Ihre geschätzte UK-Steuer

Erstattung an Sie

3.219,20 £

Endgültige Steuer minus Einbehalt

Im NRL-Verfahren einbehalten

3.219,20 £

Endgültige UK-Steuer für das Jahr

0,00 £

Mietgewinn (Miete minus Kosten): 15.796,00 £
Personal Allowance: − 12.570,00 £
Zu versteuerndes Einkommen: 3.226,00 £
Steuer zu 20 %, 40 % und 45 %: 645,20 £
Zinsentlastung zu 20 %: − 645,20 £
Endgültige Steuer: 0,00 £

Für 774,00 £ Hypothekenzinsen gab es dieses Jahr keine Entlastung. Sie werden in die Erklärung des nächsten Jahres vorgetragen.

Auf diese Miete fällt keine UK-Steuer an. Sie könnten daher mit Formular NRL1 beantragen, sie künftig ohne Abzug zu erhalten.

Self Assessment für 2025-26

Papiererklärung: bis 31. Oktober 2026.
Online-Erklärung und Zahlung: bis 31. Januar 2027. Nicht Ansässige brauchen eine Software, die Formular SA109 unterstützt, oder eine Papiererklärung.

Eine Schätzung nach den am 9. November 2026 geltenden Regeln für 2025-26 und 2026-27, keine Steuerberatung. Sie geht davon aus, dass die Miete Ihr einziges britisches Einkommen ist und Sie das ganze Jahr nicht im Vereinigten Königreich ansässig sind. Prüfen Sie Ihren Fall bei HMRC.

So funktioniert's

1Wählen Sie das Steuerjahr, geben Sie die Miete dafür ein und sagen Sie, wer die Miete einnimmt.
2Ergänzen Sie die abzugsfähigen Kosten, getrennt danach, wer sie zahlt, und Ihre Hypothekenzinsen, für die es eine eigene Entlastung von 20 % gibt.
3Geben Sie an, ob Sie Anspruch auf den Personal Allowance haben, und lesen Sie dann NRL-Einbehalt, endgültige Steuer und Saldo ab.

So nutzen Sie das Ergebnis

So funktioniert das Non-resident Landlord Scheme

Wenn Ihr gewöhnlicher Wohnsitz außerhalb des Vereinigten Königreichs liegt, muss eine Vermietungsagentur 20 % von der Miete abzüglich der Kosten, die sie für Sie zahlt, einbehalten und vierteljährlich an HMRC abführen. Ein Mieter, der direkt an Sie zahlt, tut dasselbe auf die Bruttomiete, wenn diese im Schnitt mehr als £100 pro Woche beträgt. Mit Genehmigung von HMRC über Formular NRL1 wird die Miete stattdessen vollständig ausgezahlt.

Der Einbehalt ist nicht die endgültige Steuer

Der einbehaltene Betrag ist eine Vorauszahlung. Ihre tatsächliche Steuer wird in Ihrer Self-Assessment-Erklärung berechnet, und der Einbehalt wird darauf angerechnet. Senken der Personal Allowance oder die Kosten die Steuer unter den einbehaltenen Betrag, erstattet HMRC die Differenz.

Für Hypothekenzinsen gibt es 20 % Entlastung

Seit 2020 können Vermieter von Wohnimmobilien Hypothekenzinsen nicht mehr abziehen. Stattdessen erhalten sie eine Steuerminderung von 20 % des niedrigsten dieser Beträge: Zinsen, Mietgewinn und Einkommen über dem Personal Allowance. Was nicht genutzt werden kann, wird vorgetragen, und die Agentur verrechnet im NRL-Verfahren nie Zinsen.

Wer den Personal Allowance erhält

Britische Staatsbürger, EWR-Staatsangehörige, Personen, die für die britische Regierung gearbeitet haben, sowie Ansässige oder Staatsangehörige von Ländern, deren Doppelbesteuerungsabkommen ihn gewährt. Ansässige vieler Länder ohne diesen Anspruch zahlen 20 % ab dem ersten Pfund Gewinn. Sie beantragen ihn jedes Jahr mit Formular SA109.

Steuersätze ab April 2027

Ab 2027-28 gelten für Mieteinkünfte eigene Sätze von 22 %, 42 % und 47 % nach dem Finance Act 2026. Das Budget 2026 schlägt vor, sie auf 24 %, 44 % und 49 % anzuheben; das ist noch nicht Gesetz. Dieser Rechner deckt 2025-26 und 2026-27 ab, für die die regulären Sätze von 20 %, 40 % und 45 % gelten.

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

Weiteres britisches Einkommen, das die Steuerstufen verändert. Die Aufteilung des Steuerjahrs (split-year treatment) und die Ansässigkeitstests. Gemeinsames Eigentum, bei dem jeder Eigentümer seinen Anteil erklärt. Veräußerungsgewinne bei einem Verkauf. Und die Steuer in Ihrem Wohnsitzland, wo in der Regel eine Anrechnung der UK-Steuer beantragt wird.

Amtliche Quellen

Regeln am 9. November 2026 anhand dieser Quellen geprüft.

Die Entscheidung verbunden halten

Leitfäden und Abläufe zum Ergebnis

Nutzen Sie die Berechnung als Ausgangspunkt, prüfen Sie die Annahmen und übernehmen Sie das Ergebnis in den passenden PropFlow-Ablauf.

FinanzenWerbungskosten für Vermieter: Was Sie absetzen können

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Fragen

Zahle ich doppelt Steuern auf britische Miete, wenn ich im Ausland lebe?: In der Regel nicht. Das Vereinigte Königreich besteuert Miete aus britischen Immobilien zuerst. Ihr Wohnsitzland kann sie ebenfalls besteuern, aber die meisten Abkommen erlauben Ihnen dann, die UK-Steuer von Ihrer dortigen Steuer abzuziehen.
Meine Agentur behält 20 % ein. Ist das alles, was ich zahle?: Nicht unbedingt. Die 20 % sind eine Vorauszahlung auf die Miete abzüglich der von der Agentur gezahlten Kosten. Ihre endgültige Steuer ergibt sich aus Ihrer Self-Assessment-Erklärung: Sie kann niedriger sein, oft mit Erstattung, wenn Sie den Personal Allowance haben, oder höher, wenn Ihr Gewinn die 40-%-Stufe erreicht.
Kann ich verhindern, dass die Agentur Steuer einbehält?: Ja, indem Sie bei HMRC mit Formular NRL1 beantragen, die Miete brutto zu erhalten. HMRC genehmigt das normalerweise, wenn Ihre britischen Steuerangelegenheiten auf dem aktuellen Stand sind oder Sie keine UK-Steuer erwarten. Eine Self-Assessment-Erklärung reichen Sie trotzdem ein.
Kann ich meine Hypothekenzinsen abziehen?: Nicht als Kosten. Sie erhalten eine Steuerminderung von 20 % der Zinsen, begrenzt durch Ihren Mietgewinn und Ihr Einkommen über dem Personal Allowance. Der Rest wird vorgetragen.
Muss ich als nicht ansässiger Vermieter eine Steuererklärung abgeben?: Ja, wenn Sie Mieteinkünfte aus dem Vereinigten Königreich haben, auch wenn die Agentur Steuer einbehalten hat oder HMRC die Bruttozahlung genehmigt hat. Sie reichen Formular SA100 mit den SA105-Seiten zur Immobilie und den SA109-Seiten zur Ansässigkeit ein.
Was ändert sich 2027 für nicht ansässige Vermieter?: Ab dem 6. April 2027 gelten für Mieteinkünfte eigene Sätze: 22 %, 42 % und 47 %, bereits Gesetz. Das Budget 2026 schlägt stattdessen 24 %, 44 % und 49 % vor, was das Parlament noch nicht beschlossen hat. Die Zinsentlastung würde dem neuen Basissatz folgen.