Rechner für die Steuer auf Mieteinnahmen in Portugal
Schätzen Sie die portugiesische Steuer auf die Miete aus einer Immobilie in Portugal, die Sie vermieten, während Sie im Ausland leben (Categoria F). Der Rechner wendet den Satz von 25 %, die Ermäßigungen für lange Verträge und den ab 2026 geltenden Satz von 10 % für moderate Mieten auf die Miete abzüglich der in Portugal zulässigen Kosten an.
Die Ermäßigungen für lange Verträge gelten nur, wenn die Wohnung der ständige Wohnsitz des Mieters ist. Verträge, die ab 2024 geschlossen wurden und deren Miete über 150 % der amtlichen Obergrenzen liegt, erhalten keine Ermäßigung.
Nicht abzugsfähig: Hypothekenzinsen, Abschreibung, Möbel und Haushaltsgeräte, AIMI und freiwillige Gebäudeversicherung.
- Erhaltene Miete
- 13.800,00 €
- Abzugsfähige Kosten
- − 1.350,00 €
- Steuerpflichtige Einkünfte
- 12.450,00 €
- Steuer zu 10,0%
- 1.245,00 €
Der Satz von 10 % stammt aus Artikel 45.º-C des Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), in Kraft seit dem 1. Januar 2026. Sein Wortlaut schließt Nichtresidenten nicht aus, aber die Steuerbehörde hat dazu noch keine Leitlinien veröffentlicht.
Einkünfte 2026: Steuererklärung Modelo 3 IRS mit Anexo F, vom 1. April 2027 bis 30. Juni 2027.
Eine Schätzung nach den am 9. November 2026 geltenden Regeln für Einkünfte aus 2025 und 2026, keine Steuerberatung. Sie gilt für die Langzeitvermietung durch eine Privatperson, nicht für Alojamento Local, und geht davon aus, dass der Mieter keine Steuer einbehalten hat. Prüfen Sie Ihren Fall bei der Autoridade Tributária.
So funktioniert's
- 1Wählen Sie das Einkommensjahr und den Ort Ihrer steuerlichen Ansässigkeit und geben Sie dann die Monatsmiete und die vermieteten Monate ein.
- 2Geben Sie an, wofür der Mietvertrag ist, und bei Wohnraum die Vertragsdauer. Fügen Sie die Kosten hinzu, die Portugal zum Abzug zulässt.
- 3Sehen Sie den geltenden Satz und den Grund dafür, die Steuer für das Jahr und wann Sie das Modelo 3 mit Anexo F einreichen.
So nutzen Sie das Ergebnis
25 % auf Wohnungsmieten, für alle
Mieten aus einem Wohnraummietvertrag werden pauschal mit 25 % besteuert, egal ob der Vermieter in Portugal oder im Ausland lebt. Andere Immobilieneinkünfte, etwa aus einer Garage oder einem Laden, zahlen 28 %. Besteuert wird die Miete abzüglich der gesetzlich zulässigen Kosten.
Der Satz von 10 % für moderate Mieten
Ab 2026 zahlen Mieten aus Verträgen ausschließlich zu Wohnzwecken 10 %, wenn die Monatsmiete inklusive Möbel und Leistungen höchstens 2.300 € beträgt: das 2,5-Fache des Mindestlohns 2026. Der Satz wurde durch das Decreto-Lei 97/2026 eingeführt, gilt für Einkünfte bis Ende 2029 und erfasst auch bereits laufende Verträge. Sieht eine andere Regel einen niedrigeren Satz vor, gilt der niedrigere.
Niedrigere Sätze für lange Verträge
Ist die Wohnung der ständige Wohnsitz des Mieters, sinkt der Satz um 10 Punkte bei einem Vertrag von 5 bis 10 Jahren, um 15 bei 10 bis 20 Jahren und um 20 bei 20 Jahren oder mehr. Verträge ab 2024 verlieren die Ermäßigung, wenn die Miete 150 % der amtlichen Obergrenzen übersteigt, und eine vorzeitige Vertragsbeendigung macht sie rückgängig.
Was Sie abziehen können
Erhaltung und Instandhaltung, Hausgeld, IMI, Stempelsteuer (imposto do selo), Gemeindegebühren, Energieausweis sowie Pflicht- oder Mietausfallversicherung, jeweils im Jahr bezahlt. Arbeiten, die in den 24 Monaten vor der ersten Vermietung bezahlt wurden, können ebenfalls zählen. Hypothekenzinsen, Abschreibung, Möbel, Haushaltsgeräte und AIMI sind nicht abzugsfähig.
Die Erklärung als Nichtresident
Sie reichen die Steuererklärung Modelo 3 IRS mit Anexo F zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Folgejahres online ein und geben dabei Ihren Status als Nichtresident an. Außerhalb von EU und EWR brauchen Sie einen Steuervertreter, es sei denn, Sie melden sich für elektronische Zustellungen im Portal das Finanças an.
Was dieser Rechner nicht abdeckt
Alojamento Local, das als gewerbliches Einkommen gilt. Mieter mit ordnungsgemäßer Buchführung, die Steuer einbehalten, die dann angerechnet wird. Die Optionen für EU-Ansässige, nach progressiven Sätzen besteuert zu werden. Verträge, die noch unter die ermäßigten Sätze von vor 2023 fallen. Miteigentum. Und die Steuer in Ihrem Wohnsitzland.
Amtliche Quellen
Regeln am 9. November 2026 anhand dieser Quellen geprüft.
- Código do IRS, artigo 72.º: taxas especiais (rendimentos prediais)
- Código do IRS, artigo 41.º: deduções aos rendimentos prediais
- Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º-C: arrendamento para habitação
- Decreto-Lei n.º 97/2026: limites de renda moderada (artigos 2.º e 3.º)
- DGERT: retribuição mínima mensal garantida para 2026
- Código do IRS, artigo 60.º: prazo de entrega da declaração
- Lei Geral Tributária, artigo 19.º: representante fiscal e notificações eletrónicas
Leitfäden und Abläufe zum Ergebnis
Nutzen Sie die Berechnung als Ausgangspunkt, prüfen Sie die Annahmen und übernehmen Sie das Ergebnis in den passenden PropFlow-Ablauf.
Fragen
- Wie viel Steuer zahlen Nichtresidenten auf Mieten in Portugal?
- 25 % auf Wohnungsmieten abzüglich abzugsfähiger Kosten, genau wie Ansässige. Ab 2026 beträgt der Satz 10 %, wenn die Monatsmiete höchstens 2.300 € beträgt, und für lange Verträge über den ständigen Wohnsitz eines Mieters können niedrigere Sätze gelten.
- Gilt der Satz von 10 % auch für Nichtresidenten?
- Das Gesetz schließt sie nicht aus: Artikel 45.º-C verlangt nur einen Vertrag ausschließlich zu Wohnzwecken und eine moderate Miete. Die Steuerbehörde hat dazu noch keine Leitlinien veröffentlicht, achten Sie also auf eine Klarstellung.
- Kann ich meine Hypothekenzinsen in Portugal abziehen?
- Nein. Finanzierungskosten sind in Portugal nicht von Mieteinnahmen abzugsfähig, ebenso wenig Abschreibung, Möbel oder AIMI. Instandhaltung, Hausgeld, IMI, Stempelsteuer und Pflichtversicherung dagegen schon.
- Brauche ich einen Steuervertreter in Portugal?
- Wenn Sie außerhalb von EU und EWR leben, ja, es sei denn, Sie melden sich für elektronische Zustellungen im Portal das Finanças an. Ansässige der EU und des EWR brauchen keinen.
- Wann reiche ich die Steuererklärung für Mieten aus Portugal ein?
- Zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Jahres nach den Einkünften, mit der Steuererklärung Modelo 3 IRS und Anexo F. Für Mieten aus 2026 ist das der 1. April bis 30. Juni 2027.
- Wird eine Ferienvermietung genauso besteuert?
- Nein. Alojamento Local ist eine gewerbliche Tätigkeit, die als Categoria B auf einen Teil der Einnahmen besteuert wird und eigenen Regeln folgt. Dieser Rechner deckt die langfristige Vermietung von Wohnraum ab.