DSCR-Rechner
Messen Sie, wie komfortabel das Netto-Betriebsergebnis die jährliche Tilgung und Zinsen deckt. Legen Sie eine Zielquote fest, um das notwendige NOI und den tragbaren Schuldendienst zu sehen.
Der Schuldendienst ist jährliche Tilgung plus Zinsen. Nehmen Sie ihn nicht zusätzlich in die Betriebskosten auf.
22.500 € NOI ÷ 15.000 € Schuldendienst = 1,50×
3.750 € über dem NOI für ein Ziel von 1,25×.
Nur Schätzungen, keine Kredit- oder Anlageberatung. Kreditgeber definieren Einnahmen, Rücklagen und anrechenbare Kosten unterschiedlich.
So funktioniert's
- 1Geben Sie Sollmiete, weitere Einnahmen, Leerstand und Betriebskosten ein.
- 2Ergänzen Sie jährliche Tilgung und Zinsen sowie die Zielquote.
- 3Vergleichen Sie den DSCR mit Ziel-NOI und tragbarem Schuldendienst.
So nutzen Sie das Ergebnis
Nutzen Sie NOI, nicht Cashflow
Der DSCR teilt das Netto-Betriebsergebnis durch den jährlichen Schuldendienst. NOI wird vor Finanzierung und Investitionen berechnet; der Schuldendienst enthält Tilgung und Zinsen des Jahres. Die Trennung verhindert doppeltes Abziehen.
Sehen Sie das Ziel als Puffer
Eine Quote von 1,00 bedeutet, dass NOI den Schuldendienst nur gerade deckt und keinen Betriebspuffer lässt. Viele Prüfungen verlangen mehr, doch das Ziel hängt von Kreditgeber, Objektart, Markt und Kreditnehmer ab.
Leitfäden und Abläufe zum Ergebnis
Nutzen Sie die Berechnung als Ausgangspunkt, prüfen Sie die Annahmen und übernehmen Sie das Ergebnis in den passenden PropFlow-Ablauf.
Fragen
- Was ist der DSCR?
- Der Schuldendienstdeckungsgrad ist das jährliche NOI geteilt durch den jährlichen Schuldendienst. Ein DSCR von 1,25× bedeutet, dass das Objekt für je 1,00 € Tilgung und Zinsen 1,25 € NOI erzeugt.
- Welcher DSCR ist für Mietobjekte gut?
- Es gibt keinen universellen Schwellenwert. Über 1,00 übersteigt NOI den Schuldendienst; viele Kreditgeber verlangen zusätzlichen Puffer. Nutzen Sie das tatsächliche Ziel des prüfenden Kreditgebers.
- Was gehört zum jährlichen Schuldendienst?
- Berücksichtigen Sie die im Jahr fällige Tilgung und Zinsen des geprüften Darlehens. Betriebskosten gehören nicht hinein, da sie bereits bei der NOI-Berechnung abgezogen wurden.