Setzt du die Miete zu hoch an, steht die Wohnung leer; zu niedrig, und du lässt jeden Monat jahrelang Geld liegen. Die richtige Miete ist die höchste Zahl, die noch schnell vermietet — und sie zu finden ist eine Methode, kein Bauchgefühl.
Kurz gesagt: die richtige Miete ergibt sich aus drei Prüfungen — für wie viel sich vergleichbare Wohnungen in der Nähe wirklich vermieten, ob diese Miete die nötige Rendite erreicht und was ein Leerstand kostet, während du auf mehr wartest. Erhöhe um 5 %, um 55 € im Monat zu holen, und drei Wochen Leerstand löschen fast ein ganzes Jahr davon aus.
Beginne mit echten Vergleichswerten
Keine Angebotsmieten — erzielte Mieten. Für wie viel wurde die Wohnung nebenan wirklich vermietet, mit welcher Ausstattung und wie schnell? Passe an, wofür Mieter mehr zahlen: ein Zimmer, Stellplatz, Außenbereich, Zustand, Stockwerk. Drei ehrliche Vergleichswerte schlagen jede automatische Schätzung.
Gegen die Rendite prüfen
Vergleichswerte sagen, was der Markt zahlt. Die Rendite sagt, was das Objekt braucht. Drückt die Marktmiete deine Nettorendite unter das Ziel, liegt das Problem meist am Kaufpreis, nicht an der Miete — und keine Angebotsmiete repariert einen zu hohen Kauf. Rechne vor dem Inserieren, nicht danach.
Den Leerstand einpreisen
Das ist die Zeile, die die meisten Vermieter überspringen. Jede leere Woche ist Miete, die du nie zurückholst.
Ein Monat Leerstand kostet rund 8 % einer Jahresmiete. 5 % mehr Miete zu jagen, die drei Wochen Leerstand bringt, verliert Geld.
| Ansatz | Monatsmiete | Wochen leer | Eingenommen in Jahr 1 |
|---|---|---|---|
| Ambitioniert | 1.155 € | 5 | 12.526 € |
| Markt | 1.100 € | 1 | 12.946 € |
Die niedrigere Miete nimmt mehr ein. Tempo schlägt Gier öfter, als Vermieter denken.
Die Antwort des Marktes lesen
Die ersten zwei Wochen sagen dir, ob der Preis stimmt:
- Keine Anfragen in einer Woche → zu hoch angesetzt. Passe vor Woche zwei an, warte nicht.
- Anfragen, aber keine Besichtigungen → die Fotos oder die Zahl, nicht der Markt.
- Besichtigungen, aber keine Angebote → etwas bei der Besichtigung, nicht der Preis.
Das Wichtigste
- Setze die Miete aus erzielten Vergleichswerten an, nicht aus Angebotsmieten oder Bauchgefühl.
- Prüfe, ob die Miete deine Ziel-Nettorendite erreicht — wenn nicht, war der Fehler der Preis, nicht die Miete.
- Preise immer den Leerstand ein: schnell zu fairer Miete schlägt langsam zu gieriger Miete.
- Lies die ersten zwei Wochen der Reaktion und passe schnell an.
Rechne deine Zahlen durch
Bevor du dich auf eine Zahl festlegst, sieh, was sie mit deiner Rendite macht: Gib Miete und Preis in den Mietrendite-Rechner ein und stell sicher, dass die Zahl, die schnell vermietet, sich auch rechnet.
Ist vermietet, verfolgt PropFlow die Miete, die du wirklich einnimmst, meldet Rückstände früh und zeigt, wie jedes Objekt läuft — damit deine nächste Preisentscheidung auf deiner eigenen Historie beruht, nicht auf einem Bauchgefühl. Mehr als zwei, drei Einheiten? Vergleiche die PropFlow-Tarife.