Calculadora de flujo de caja
Convierte la renta prevista en el efectivo que el inmueble puede dejar de verdad. Modela vacancia, gastos operativos recurrentes, toda la cuota hipotecaria y una reserva separada para grandes trabajos.
Los gastos operativos incluyen impuestos, seguro, gestión, mantenimiento ordinario, suministros y comunidad. Mantén las grandes obras en la reserva separada.
21.660 € de ingreso efectivo − 5000 € de gastos − 12.000 € de deuda − 1200 € de reserva
La ocupación de equilibrio es la parte del ingreso previsto necesaria para cubrir gastos operativos, deuda y reserva de capital.
Solo estimaciones orientativas. Usa una moneda. Impuestos, depreciación, cambios de financiación y costes irregulares pueden alterar el flujo real.
Cómo usarla
- 1Introduce renta, otros ingresos recurrentes y una previsión realista de vacancia.
- 2Añade gastos operativos, todas las cuotas hipotecarias y una reserva de capital.
- 3Revisa el flujo mensual y repite el cálculo con más vacancia o costes.
Cómo usar el resultado
No confundas NOI y flujo de caja
El NOI termina después de los gastos operativos y excluye deliberadamente la financiación. El flujo disponible va más allá y resta toda la cuota hipotecaria y la reserva de capital, por lo que puede ser menor aunque el NOI sea saludable.
Reserva espacio para vacancia y obras
Un año totalmente ocupado y sin grandes trabajos rara vez es una base prudente. Prueba una vacancia realista y reserva dinero para cubiertas, instalaciones, electrodomésticos u otros costes puntuales antes de considerar distribuible el resultado.
Guías y flujos para el resultado
Usa el cálculo como punto de partida, revisa los supuestos y lleva el resultado al flujo de PropFlow correspondiente.
Preguntas
- ¿Qué es el flujo de caja de un alquiler?
- Es el ingreso que queda después de vacancia, gastos operativos, capital e intereses hipotecarios y reserva de capital. Un flujo positivo aporta efectivo al propietario; uno negativo exige financiar el déficit.
- ¿Por qué es distinto del NOI?
- El NOI mide la operación antes de financiación e inversiones de capital. El flujo de caja resta después toda la cuota de deuda y la reserva, porque ambas reducen el efectivo disponible para el propietario.
- ¿Qué incluyo en gastos operativos?
- Incluye costes recurrentes: impuestos del inmueble, seguro, gestión, reparaciones ordinarias, suministros pagados por el propietario, comunidad y jardinería. Separa hipoteca y sustituciones de capital puntuales.