Calculadora DSCR
Mide con qué holgura el ingreso operativo neto cubre los pagos anuales de capital e intereses. Define un ratio objetivo para ver el NOI necesario y la deuda que puede soportar el inmueble.
El servicio de deuda es capital hipotecario más intereses del año. No lo incluyas también en gastos operativos.
22.500 € de NOI ÷ 15.000 € de deuda anual = 1,50×
3750 € por encima del NOI exigido para un objetivo de 1,25×.
Solo estimaciones; no son asesoramiento financiero ni de inversión. Cada prestamista define ingresos, reservas y gastos elegibles de forma distinta.
Cómo usarla
- 1Introduce renta prevista, otros ingresos, vacancia y gastos operativos.
- 2Añade capital e intereses anuales y el ratio objetivo del prestamista.
- 3Compara el DSCR real con el NOI objetivo y la deuda máxima soportada.
Cómo usar el resultado
Usa NOI, no flujo de caja
El DSCR divide el ingreso operativo neto entre el servicio anual de la deuda. El NOI se calcula antes de financiación e inversión de capital; la deuda incluye capital e intereses del año. Separarlos evita restar dos veces.
Trata el objetivo como margen
Un ratio de 1,00 significa que el NOI solo iguala el pago de deuda y no deja margen operativo. Muchos análisis usan un umbral mayor, pero el objetivo depende del prestamista, el tipo de inmueble, el mercado y el prestatario.
Guías y flujos para el resultado
Usa el cálculo como punto de partida, revisa los supuestos y lleva el resultado al flujo de PropFlow correspondiente.
Preguntas
- ¿Qué es el DSCR?
- Es el ingreso operativo neto anual dividido entre el servicio anual de la deuda. Un DSCR de 1,25× significa que el inmueble genera 1,25 € de NOI por cada 1,00 € de capital e intereses previstos.
- ¿Qué DSCR es bueno para un alquiler?
- No hay un umbral universal. Por encima de 1,00, el NOI supera la deuda; muchos prestamistas exigen margen adicional. Usa el objetivo real del prestamista que evalúe el inmueble.
- ¿Qué forma parte del servicio anual de deuda?
- Incluye los pagos de capital e intereses debidos durante el año por el préstamo analizado. No sumes gastos operativos, porque ya se han restado al calcular el NOI.