Calculadora de cap rate
Introduce el valor del inmueble, la renta de mercado, la vacancia prevista y los costes operativos anuales. La calculadora convierte la renta prevista en ingreso efectivo, NOI y un cap rate sin deuda que puedes comparar con claridad.
Incluye costes recurrentes. Excluye deuda, depreciación, impuesto sobre la renta y grandes obras.
13.740 € de NOI ÷ 250.000 € de valor
Los costes operativos consumen el 24,67% del ingreso efectivo por alquiler.
Solo estimaciones orientativas. Usa la misma moneda en todos los campos. El cap rate excluye hipoteca, impuesto sobre la renta, depreciación e inversiones de capital.
Cómo usarla
- 1Introduce el precio de compra o el valor actual de mercado que quieras analizar.
- 2Añade la renta mensual de mercado y una previsión realista de vacancia.
- 3Introduce los costes operativos anuales y compara el NOI y el cap rate.
Cómo usar el resultado
Deja la financiación fuera del NOI
El cap rate mide el inmueble antes de financiarlo, por lo que capital e intereses hipotecarios no son gastos operativos. Incluye costes recurrentes como impuestos del inmueble, seguro, gestión, mantenimiento ordinario y comunidad.
Compara con la misma base
Usa el mismo criterio de valor y los mismos supuestos de gastos en todos los inmuebles. El precio de compra sirve para analizar una adquisición; el valor de mercado actual permite comparar cómo rinden hoy los activos de una cartera existente.
Guías y flujos para el resultado
Usa el cálculo como punto de partida, revisa los supuestos y lleva el resultado al flujo de PropFlow correspondiente.
Preguntas
- ¿Qué es el cap rate?
- La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual dividido entre el valor del inmueble. Permite comparar el retorno sin deuda de varias propiedades sin que sus distintas hipotecas distorsionen el resultado.
- ¿Qué gastos forman parte del NOI?
- Incluye costes recurrentes necesarios para operar el inmueble: impuestos, seguro, gestión, reparaciones, mantenimiento, suministros pagados por el propietario y comunidad. Excluye hipoteca, depreciación, impuesto sobre la renta y mejoras de capital.
- ¿Uso precio de compra o valor actual?
- Usa el precio de compra para evaluar una adquisición potencial y el valor actual de mercado para revisar un activo que ya posees. Elijas la base que elijas, aplícala de forma consistente a todos los inmuebles comparados.