Calculadora del impuesto por alquilar en Portugal
Calcula el impuesto portugués por el alquiler de un inmueble en Portugal si vives fuera (Categoria F). Aplica el tipo del 25%, las rebajas por contratos largos y el 10% para rentas moderadas vigente desde 2026, sobre el alquiler menos los gastos que Portugal permite deducir.
Las rebajas por contratos largos solo se aplican si el alquiler es la vivienda permanente del inquilino. Los contratos firmados desde 2024 con una renta superior al 150% de los límites oficiales no tienen rebaja.
No deducibles: intereses de la hipoteca, amortización, muebles y electrodomésticos, AIMI y el seguro de hogar voluntario.
- Rentas cobradas
- 13.800,00 €
- Gastos deducibles
- − 1350,00 €
- Base imponible
- 12.450,00 €
- Impuesto al 10,0%
- 1245,00 €
El 10% sale del artículo 45.º-C del Estatuto de los Beneficios Fiscales, vigente desde el 1 de enero de 2026. Su texto no excluye a los no residentes, pero la administración tributaria todavía no ha publicado instrucciones sobre él.
Rentas de 2026: declaración Modelo 3 del IRS con el Anexo F, del 1 de abril de 2027 al 30 de junio de 2027.
Estimación con la normativa vigente a 9 de noviembre de 2026 para las rentas de 2025 y 2026, no es asesoramiento fiscal. Cubre alquileres de larga duración de un particular, no el Alojamento Local, y supone que el inquilino no ha practicado retención. Comprueba tu caso con la Autoridade Tributária.
Cómo usarla
- 1Elige el año de las rentas y dónde tienes tu residencia fiscal, y después la renta mensual y los meses alquilado.
- 2Indica para qué es el contrato y, si es vivienda, su duración. Añade los gastos que Portugal permite deducir.
- 3Consulta el tipo que se aplica y por qué, el impuesto del año y cuándo presentar el Modelo 3 con el Anexo F.
Cómo usar el resultado
25% en alquiler de vivienda, para todos
Las rentas de un contrato de vivienda tributan a un tipo fijo del 25%, vivas en Portugal o fuera. Otras rentas inmobiliarias, como un garaje o un local, pagan el 28%. El impuesto se aplica al alquiler menos los gastos que permite la ley.
El 10% para rentas moderadas
Desde 2026, las rentas de contratos exclusivamente de vivienda pagan el 10% si la renta mensual, con muebles y servicios, no supera los 2.300 €: 2,5 veces el salario mínimo de 2026. Lo creó el Decreto-Lei 97/2026, se aplica a las rentas hasta finales de 2029 e incluye contratos ya en vigor. Si otra norma da un tipo menor, se aplica el menor.
Tipos más bajos para contratos largos
Si el alquiler es la vivienda permanente del inquilino, el tipo baja 10 puntos con un contrato de 5 a 10 años, 15 con uno de 10 a 20 años y 20 con uno de 20 años o más. Los contratos firmados desde 2024 pierden la rebaja si la renta supera el 150% de los límites oficiales, y rescindir antes de tiempo la anula.
Qué puedes deducir
Conservación y mantenimiento, comunidad, IMI, imposto do selo, tasas municipales, el certificado energético y el seguro obligatorio o de impago, pagados en el año. Las obras pagadas en los 24 meses anteriores al primer alquiler también pueden contar. No se deducen los intereses de la hipoteca, la amortización, los muebles, los electrodomésticos ni el AIMI.
Declarar como no residente
Presentas online la declaración Modelo 3 del IRS con el Anexo F entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente, indicando que eres no residente. Fuera de la UE y el EEE necesitas un representante fiscal, salvo que te des de alta en las notificaciones electrónicas del Portal das Finanças.
Lo que esta calculadora no incluye
El Alojamento Local, que es una actividad económica. Los inquilinos con contabilidad organizada, que practican una retención que luego se descuenta. Las opciones de los residentes en la UE para tributar a tipos progresivos. Los contratos que mantienen los tipos reducidos anteriores a 2023. La copropiedad. Y el impuesto en tu país de residencia.
Fuentes oficiales
Reglas comprobadas con estas fuentes el 9 de noviembre de 2026.
- Código do IRS, artigo 72.º: taxas especiais (rendimentos prediais)
- Código do IRS, artigo 41.º: deduções aos rendimentos prediais
- Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º-C: arrendamento para habitação
- Decreto-Lei n.º 97/2026: limites de renda moderada (artigos 2.º e 3.º)
- DGERT: retribuição mínima mensal garantida para 2026
- Código do IRS, artigo 60.º: prazo de entrega da declaração
- Lei Geral Tributária, artigo 19.º: representante fiscal e notificações eletrónicas
Guías y flujos para el resultado
Usa el cálculo como punto de partida, revisa los supuestos y lleva el resultado al flujo de PropFlow correspondiente.
Preguntas
- ¿Cuánto pagan los no residentes por alquilar en Portugal?
- El 25% sobre el alquiler de vivienda menos los gastos deducibles, igual que los residentes. Desde 2026 el tipo es del 10% si la renta mensual no supera los 2.300 €, y los contratos largos de vivienda permanente pueden tener tipos más bajos.
- ¿El tipo del 10% se aplica a los no residentes?
- La ley no los excluye: el artículo 45.º-C solo exige un contrato exclusivamente de vivienda y una renta moderada. La administración tributaria aún no ha publicado instrucciones, así que conviene estar atento a cualquier aclaración.
- ¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca en Portugal?
- No. En Portugal los gastos de financiación no se deducen de las rentas del alquiler, ni tampoco la amortización, los muebles o el AIMI. Sí se deducen el mantenimiento, la comunidad, el IMI, el imposto do selo y el seguro obligatorio.
- ¿Necesito un representante fiscal en Portugal?
- Si resides fuera de la UE y el EEE, sí, salvo que te des de alta en las notificaciones electrónicas del Portal das Finanças. Los residentes en la UE y el EEE no lo necesitan.
- ¿Cuándo se presenta la declaración por un alquiler en Portugal?
- Entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente al de las rentas, con la declaración Modelo 3 del IRS y el Anexo F. Por las rentas de 2026, del 1 de abril al 30 de junio de 2027.
- ¿Un alquiler vacacional tributa igual?
- No. El Alojamento Local es una actividad económica que tributa en la Categoria B sobre parte de los ingresos, con sus propias reglas. Esta calculadora cubre alquileres de vivienda de larga duración.